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产权市场动态
重庆探路农村三权抵押融资撬动千亿沉睡资金
【发布时间:2012-2-3 15:49:23【阅读:2168次】关 闭

       洪偌馨

  2011年12月5日,重庆市市长黄奇帆主持召开市政府第115次常务会议,审议通过了《重庆市金融中心建设“十二五”专项规划》(下称《规划》)。该《规划》指出,到2015年,重庆市农村“三权”抵押贷款达到1000亿元。

  总人口3253万人,主城区人口只有800万人的重庆是一个大城市和大农村结合体。作为国家统筹城乡综合配套改革试验区,重庆为缩小城乡差距而进行的一系列金融创新和改革意义深远。

  农村土地承包经营权、农房和林权(下称“三权”)是农民手中最主要的资产。但这些资产存在评估难、抵押登记难以及处置难等问题,很难从银行获得贷款。

  2009年1月,国务院出台的《关于推进重庆市统筹城乡改革和发展的若干意见》(下称《意见》),为重庆市试水“三权”抵押融资打开了通道。

  根据《意见》,重庆将建立统筹城乡的土地利用制度并继续推进集体林权制度改革。同时,在确保确保基本农田总量不减少、用途不改变的前提下,允许农民以转包、出租、互换、转让、股份合作等形式流转土地承包经营权。另外,《意见》还提出要在重庆进行“城乡建设用地增减挂钩试点”,并建立重庆农村土地交易所,通过统一有形的土地市场、以公开规范的方式转让土地使用权。

  撬动千亿“沉睡”资金

  2011年7月,重庆市委三届九次全会通过的《中共重庆市委关于缩小三个差距促进共同富裕的决定》(下称《决定》)中首次提出,到2015年全市实现“三权”抵押融资1000亿元以上。

  1000亿的数字从何而来?

  黄奇帆当时解读《决定》时表示,重庆市有3000多万亩耕地、6000多万亩林地,300多万亩宅基地。

  他认为,保守估计,这些资产的总价值约为1万亿元。即便只抵押10%~20%,农村便可增加投入融资1000多亿元。

  根据重庆银监局提供的数据,截至2011年12月末,重庆四家主要涉农银行(重庆农商行、农行、农发行、邮储银行)的“三权”抵押贷款余额为57.07亿元,其中林权抵押贷款为36.54亿元,农房抵押贷款为18.94亿元,农村土地承包经营权贷款为1.59亿元。

  重庆银监局相关负责人告诉《第一财经日报(微博)》记者,“三权”抵押融资在重庆顺利展开有三个关键性的因素:

  其一,政府出文确定了“三权”抵押的性质。其二,重庆市高院对“三权”进行了司法界定。其三,政府出台一系列后续配套措施。

  据介绍,为了更好地开展“三权”抵押融资,重庆市政府于2010年底出台了《关于加快推进农村金融服务改革创新的意见》。“这是全国首次以省级政府文件形式对‘三权’的抵押、登记、转让和处置等进行规范。”上述重庆银监局负责人称。

  接着,2011年1月,重庆市政府又出台了开展“三权”抵押融资管理办法及抵押融资登记管理实施细则(下称“实施细则”)。上述重庆银监局负责人认为,该实施细则明确规定了重庆市范围内的“三权”都可用于向银行申请抵押贷款,从制度上为“三权”抵押融资扫清了障碍。

  同时,为了降低金融机构参与“三权”抵押贷款的风险,重庆市财政局还于2011年8月宣布,注资7个亿建立“三权”抵押融资的风险补偿基金。

  即在出现坏账时,按照银行承担65%,市财政承担20%,区县财政承担15%的比例分摊风险。

  某股份制银行人士认为,对银行来说,风险补偿机制的设立起到了一种风险缓释、降低银行损失的政策作用,有利于提振金融机构加大“三权”信贷投放的信心。

  “三权”失衡

  根据重庆银监局去年的数据,重庆市的“三权”抵押融资发展并不平衡。

  据相关部门负责人介绍,由于林权相关的法律比较完善,而且目前抵押的八九成都是国有林权,产权明晰、资产变现比较容易,所以发展较快。

  重庆农商行三农事业部总经理陈方仪在接受本报记者专访时表示,由于林权涉及的面积较大,所以贷款总量比较大。但2011年下半年以来,随着农房“确权”工作的推进,农房抵押贷款增速明显。他认为,有诸多客观因素影响了“三权”抵押融资的平衡发展。

  首先,“三权”抵押融资缺乏专业的评估机构和健全的价值评估制度。他举例道,农商行创新了集体林权抵押业务,但是相关的专业评估机构少,获得相关认证的评估师更是屈指可数。再加上林权的评估面积大,评估成本也较高。

  其次,农房“确权”难。一方面,区县农屋“确权”比例低;另一方面,普遍存在原颁证确权面积低于实际农屋面积。

  陈方仪告诉本报记者,证、实面积不一致的情况很普遍,一些区县农房颁证面积甚至不足50%,这严重影响了农房抵押贷款的推进。

  第三,由于目前还没有建立起完善的“三权”流转交易体系,缺乏专门针对农村“三大”资产的收购管理平台,金融机构处置变现有困难。

  另一业内人士认为,农村资产能否抵押关键在于抵押品是否有价值,是否有市场。所以建立和完善农村资产流转体系对“三权”抵押融资的发展至关重要。

  由于我国现行的农村土地承包制并没有解决农村土地的所有权问题,所以“三权”之中,土地承包经营权抵押融资的难度最大。

  其实,早在2008年12月,重庆市就通过成立农村土地交易所开始探索农村资产流转新模式。

  据了解,农村土地交易所主要开展地票和实物两类交易,交易品种有耕地林地等承包经营权、农村集体建设用地使用权、农村未利用地使用权、承包经营权折资入股后的股权或收益分配权、地票五种。

  另外,2011年10月20日,由重庆联交所与重庆市涪陵区合作组建的中国西部首家林权交易所——涪陵林权交易所正式挂牌营运。据悉,挂牌当日便有两宗林地使用权通过互联网竞价方式分别增值25%和28.71%,此外,两个总额500万元的林地融资项目也于当天签订了抵押贷款协议。

  农民保障体系亟待完善

  重庆市三峡担保集团董事长刘兴义对本报记者表示,“三权”融资解决了农民的财产权问题。在缩小城乡贫富差距上意义重大。

  他认为,我国的土地承包经营权是“集体所有、农户经营”,但财产权利分为占有、使用、处置、收益四个部分,农民完全可以利用这几个要件。

  “农民不占有,但可以使用土地,并在使用的过程中可以获得收益。如果不经营了,也可以通过转换承包经营权获得相应的收益。”刘兴义称。

  同时他也指出,在实际操作中仍存在一些困难。其中,最根源的问题在于农民保障体系的完善。

  中国社科院农村发展研究院副主任李国祥也认为,由于目前我国农民的保障体系还未完善,一旦农民失去土地便很难生存。“现在我国的农民对于土地的依赖程度还是非常高的,只有土地依赖程度降低了,土地流转才可能形成。”他称。

  刘兴义表示,在推进“三权”抵押融资发展的同时,建立配套的保障机制至关重要。

  陈方仪认为,近年来,重庆市政府对于“三农”的各种财政“直补”,即财政转移性支付已经日益加强。

  另一方面,农民收入结构也发生了转变。过去种植是农民的主要收入,但现在这只是收入之一。随着进城务工人数的增加,农民的工资性收入逐步提高。陈方仪还表示,在重庆,随着土地复垦、地票交易等制度的推行,城市反哺农村后,农民的财产性收入也会大幅增加。

                                                                                                                                               2012年02月03日第一财经日报

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